Bankbewertung tiefer als Kaufpreis: Wie viel Eigenkapital fehlt?

Kaufpreis und Finanzierungsbasis sind zwei verschiedene Zahlen

Der Kaufpreis ist der vereinbarte Betrag für das Objekt. Der Belehnungswert ist die für die Finanzierung massgebende Bewertungsbasis der Bank. Die Grundpfandrichtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung sehen beim Erwerb das Niederstwertprinzip vor: Ein höherer Kaufpreis hebt eine tiefere bankseitige Bewertung nicht einfach auf.

Die häufig verwendeten 80 % sind eine Modellannahme für selbstgenutztes Wohneigentum, keine garantierte Kreditzusage. Die FINMA unterscheidet den aufsichtsrechtlichen Mindeststandard von zusätzlichen internen Bankvorgaben. Bei Renditeobjekten können die Anforderungen deutlich anders sein.

Rechenbeispiel: CHF 875'000 Kaufpreis, CHF 800'000 Belehnungswert

Unser Beispiel nimmt maximal 80 % Belehnung und einen unveränderten Kaufpreis an. Bei einer Bewertungsbasis von CHF 875'000 wäre die Modellhypothek CHF 700'000 und der Eigenkapitalbedarf CHF 175'000. Bei CHF 800'000 Belehnungswert sinkt die Modellhypothek auf CHF 640'000. Dann müssen CHF 235'000 selbst finanziert werden.

Wer CHF 175'000 eingeplant hat, sieht also eine zusätzliche Finanzierungslücke von CHF 60'000. Das ist nicht der volle Bewertungsunterschied von CHF 75'000: Schon bei der höheren Basis waren 20 % dieses Unterschieds als Eigenkapital enthalten. Bei unveränderter Belehnungsquote entspricht die zusätzliche Lücke 80 % der Wertdifferenz.

Warum nicht alles aus der Pensionskasse stammen darf

Die SBVg-Mindestanforderungen verlangen bei den erfassten Neufinanzierungen mindestens 10 % des Belehnungswerts aus Eigenmitteln ausserhalb der 2. Säule. Zusätzlich muss der Mehrpreis gegenüber dem tieferen Belehnungswert vollständig aus solchen Mitteln finanziert werden.

Für unser Beispiel sind das CHF 80'000 plus CHF 75'000, zusammen CHF 155'000 ausserhalb der 2. Säule. Dieser Betrag ist ein Teil der gesamten CHF 235'000, kein zusätzlicher Aufschlag. Die verbleibenden CHF 80'000 sind nicht automatisch ein erlaubter Pensionskassenbezug; Voraussetzungen, Vorsorgefolgen und Anerkennung der konkreten Mittel sind gesondert abzuklären.

So verwenden Sie den Eigenkapital-Rechner

Setzen Sie den vereinbarten Kaufpreis, den von der Bank bestätigten Belehnungswert und das vorhandene Eigenkapital ein. Für unser Beispiel sind das CHF 875'000, CHF 800'000 und CHF 175'000. Das Modell zeigt CHF 235'000 Bedarf, CHF 60'000 Lücke und CHF 155'000 Mindestmittel ausserhalb der 2. Säule.

Eine Schätzung des Verkäufers oder eines Online-Wertrechners ist keine Bestätigung der Bank. Fehlt eine solche, können Sie zunächst zwei Szenarien vergleichen. Kennzeichnen Sie den tieferen Wert dann als Annahme und lassen Sie ihn vor einer verbindlichen Kaufentscheidung prüfen.

Was Sie bei einer tieferen Bewertung klären können

Fragen Sie nach dem verwendeten Belehnungswert, dem maximalen Kreditbetrag und den anerkannten Eigenmitteln. Klären Sie, ob aktuelle Unterlagen zum Objekt berücksichtigt wurden. Dokumentieren Sie Kaufpreis, Bewertungsbasis, Darlehen und Mittelherkunft getrennt; ein klarer Finanzierungsplan hilft mehr als der Wunsch, die Bewertung müsse zum Preis passen.

Vergleichen Sie anschliessend Ihre Möglichkeiten: mehr Eigenkapital, ein tieferer Kaufpreis oder ein anderes Objekt. Eine andere Bank kann anders entscheiden, eine höhere Bewertung ist aber kein zugesicherter Ausweg. Zusätzliche Verschuldung ist auch nicht automatisch als Eigenkapital anerkannt. Treffen Sie keine bindende Entscheidung nur anhand eines Online-Ergebnisses.

Eigenkapital reicht nicht für die ganze Kaufprüfung

Addieren Sie bestätigte Kaufnebenkosten und einen separat gewählten Liquiditätspuffer zum Eigenkapitalbedarf. Diese Beträge sind im Beispiel nicht enthalten. Rechnen Sie danach die Tragbarkeit mit der geplanten Hypothek und Ihrem nachhaltigen Einkommen; genug Eigenkapital bedeutet noch nicht, dass die laufende Belastung tragbar ist.

Die drei Fragen lauten deshalb: Wie hoch darf die Hypothek sein? Welche eigenen Mittel akzeptiert die Bank? Welche laufende Belastung kann ich tragen? Erst die Antworten zusammen ergeben einen brauchbaren Finanzierungsrahmen.

Nachvollziehbares Beispiel

Methodik und Grenzen