Tragbarkeit einer Hypothek einfach erklärt

Was Tragbarkeit bedeutet

Die Tragbarkeit setzt kalkulatorische jährliche Wohnkosten ins Verhältnis zu einem nachhaltigen Einkommen. Sie soll zeigen, ob die Finanzierung auch bei einem höheren Zins und normalen Objektkosten noch robust wäre.

Banken definieren Einkommen, Ausgaben, Zinssatz und Maximallimiten in ihren internen Regeln. Ein positives Rechnerergebnis ist deshalb eine Orientierung und keine Kreditzusage.

Die drei Kostenblöcke

Zum kalkulatorischen Zins kommen Unterhalt und Nebenkosten sowie die Amortisation der zweiten Hypothek. Der anerkannte Mindeststandard verlangt, dass die Hypothekarschuld innert maximal 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts reduziert wird.

FINMA zeigt für selbstgenutztes Wohneigentum ein nachhaltiges Beispiel mit 5 % kalkulatorischem Zins auf der Hypothek, 0,8 % Nebenkosten auf dem Belehnungswert bei einem neuwertigen Objekt und höchstens 38 % des nachhaltigen Nettoeinkommens. Andere Modelle verwenden etwa ein Drittel des Bruttoeinkommens; diese Schwellen sind nicht direkt austauschbar.

Mit Szenarien statt einer Zahl arbeiten

Eine robuste Prüfung vergleicht mindestens ein Basis- und ein Stressszenario. Bei älteren Objekten kann ein höherer Unterhaltsansatz sinnvoll sein, während Haushalte mit schwankendem Einkommen einen vorsichtigeren Einkommenswert verwenden sollten.

Pensionierung, weitere Kredite, Kinderbetreuung, Steuern und geplante Renovationen können die effektiv verfügbare Reserve verändern. Diese Punkte gehören in ein persönliches Gespräch mit der finanzierenden Bank oder einer qualifizierten Beratung.

Diese Unterlagen gehören ins Bankgespräch

Bereiten Sie Kaufpreis, vorhandene Eigenmittel, Vorsorgeanteile, nachhaltiges Einkommen und den von der Bank verwendeten Belehnungswert getrennt vor. So wird sichtbar, ob eine Abweichung vom Rechner aus dem Objektwert, der Einkommensanrechnung oder einer strengeren Bankregel stammt.

Nehmen Sie zusätzlich eine Übersicht laufender Verpflichtungen und absehbarer Renovationen mit. Das Gespräch sollte nicht nur beantworten, ob eine Finanzierung möglich ist, sondern auch, welche Reserve nach Zins, Amortisation und Unterhalt tatsächlich verbleibt.

Nachvollziehbares Beispiel

Methodik und Grenzen