Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Haus in der Schweiz?

Eigenkapital und Belehnungswert trennen

Für eine erste Rechnung wird oft angenommen, dass eine Bank bis zu 80 % des Belehnungswerts finanziert. Das ergibt rechnerisch 20 % Eigenmittel. Die effektive Limite hängt jedoch von Bank, Objekt, Tragbarkeit und Kundensituation ab.

Massgebend ist nicht zwingend der Kaufpreis. Nach dem Niederstwertprinzip entspricht der Belehnungswert höchstens dem tieferen Wert aus Marktwert und Kaufpreis. Ein Mehrpreis über dem von der Bank anerkannten Wert muss zusätzlich aus Eigenmitteln finanziert werden.

Was als harte Eigenmittel gilt

Mindestens 10 % des Belehnungswerts müssen nach dem anerkannten Mindeststandard aus Mitteln stammen, die nicht aus Vorbezug oder Verpfändung der 2. Säule kommen. Möglich sind beispielsweise freie Ersparnisse oder Guthaben der Säule 3a; die Anerkennung prüft das finanzierende Institut.

Mittel der beruflichen Vorsorge dürfen nur für selbstbewohntes Wohneigentum eingesetzt werden. Ein Vorbezug kann Alters-, Invaliditäts- oder Hinterlassenenleistungen beeinflussen und sollte deshalb nicht isoliert als Finanzierungstrick betrachtet werden.

Eigenkapital ist nur die erste Prüfung

Zusätzlich zum Eigenkapital müssen Kaufnebenkosten und eine Liquiditätsreserve eingeplant werden. Je nach Kanton werden diese Kosten nicht oder nur teilweise finanziert.

Selbst bei ausreichenden Eigenmitteln kann die Finanzierung an der Tragbarkeit scheitern. Banken rechnen dafür mit nachhaltigem Einkommen und kalkulatorischen Wohnkosten, nicht nur mit dem heute bezahlten Hypothekarzins.

Nachvollziehbares Beispiel

Methodik und Grenzen