Direkte oder indirekte Amortisation: Was passt zur Hypothek?

Zwei Wege, dieselbe Pflicht zur Planung

Bei der direkten Amortisation überweisen Sie den vereinbarten Betrag regelmässig an die Hypothek. Die Schuld sinkt dadurch Schritt für Schritt. Bei der indirekten Variante bleibt die Hypothek zunächst höher; der Amortisationsbetrag wird stattdessen in ein verpfändetes Vorsorgegefäss einbezahlt und später zur Rückzahlung verwendet.

Welche Lösung eine Bank anbietet, hängt vom Vertrag und vom Objekt ab. Die indirekte Variante ist kein zusätzlicher Kredit und keine automatische Steuerspargarantie. Gebühren, Zinssatz, Vorsorgebedingungen und der Zeitpunkt der Rückzahlung müssen konkret geprüft werden.

Rechenbeispiel mit gleicher Jahreszahlung

Angenommen, eine Hypothek von CHF 650'000 wird mit CHF 10'000 pro Jahr amortisiert. Bei direkter Amortisation sinkt die Schuld nach einem Jahr auf CHF 640'000. Bei einem unveränderten Modellzins von 2,5 % entspricht das im ersten Jahr rund CHF 250 weniger Zins auf dem amortisierten Betrag.

Bei indirekter Amortisation bleibt die Schuld vorerst bei CHF 650'000. Das Vorsorgeguthaben wächst stattdessen um die vereinbarte Einzahlung, abzüglich allfälliger Kosten und abhängig von der gewählten Lösung. Das Beispiel zeigt den Unterschied der Schuldenentwicklung, nicht die Rendite oder Steuerwirkung eines Vorsorgeprodukts.

Reserve und Pensionierung nicht vergessen

Direkte Rückzahlungen reduzieren die Zinslast, binden das Geld aber in der Liegenschaft. Eine spätere Entnahme für Dach, Heizung oder einen finanziellen Engpass ist nicht selbstverständlich. Lassen Sie deshalb neben der Amortisation eine liquide Reserve bestehen.

Bei indirekter Amortisation bleibt mehr Schuld länger bestehen. Das kann für die Tragbarkeit im Ruhestand relevant sein, besonders wenn das Einkommen später sinkt. Vergleichen Sie die Varianten deshalb mit dem Amortisations-Rechner und zusätzlich mit einer Tragbarkeit unter dem erwarteten Pensionseinkommen.

Was vor dem Entscheid schriftlich geklärt werden sollte

Fragen Sie nach Mindestbetrag, Fälligkeit, Laufzeit, Verpfändung, Gebühren und dem genauen Rückzahlungszeitpunkt. Klären Sie ausserdem, ob die Bank eine bestimmte Vorsorgelösung verlangt und wie eine spätere Änderung behandelt wird.

Ein Rechner kann die Schulden- und Zinswirkung sichtbar machen. Er beurteilt aber weder die steuerliche Situation noch die passende Vorsorge- oder Hypothekenstrategie. Diese Punkte gehören in ein konkretes Gespräch mit Bank, Vorsorgeeinrichtung oder einer qualifizierten Beratung.

Nachvollziehbares Beispiel

Methodik und Grenzen