Ein Monat Leerstand: Wie stark sinkt die Mietrendite?

Aus einem Monat wird eine Jahresquote

Nehmen wir eine Wohnung mit gleichbleibender Nettomiete von CHF 2'200 pro Monat, ohne separat abgerechnete Mietnebenkosten. Die geplante Jahresmiete beträgt CHF 26'400. Steht die Wohnung einen vollen Monat ohne Mietzahlung leer, fehlen CHF 2'200. Das sind 8,33 % der Jahres-Sollmiete, nicht 1 %.

Ein halber Monat entspricht im vereinfachten Modell 4,17 %, zwei Monate 16,67 %. Die Umrechnung hilft, einen konkreten Mieterwechsel im Rechner abzubilden. Sie ist eine Szenariorechnung, keine Prognose dafür, wie lange Sie tatsächlich einen Nachmieter suchen werden.

Beispiel: Rendite fällt von 3,00 auf 2,63 %

Unser fiktives Objekt kostet CHF 600'000. Bei CHF 26'400 Jahres-Sollmiete und CHF 8'400 laufenden Eigentümerkosten verbleiben ohne Ausfall CHF 18'000 vor Finanzierung und Steuern. Bezogen auf den Kaufpreis ergibt das 3,00 % Nettorendite.

Bei einem vollen Monat ohne Mietzahlung sinkt der Mietertrag auf CHF 24'200: CHF 26'400 minus CHF 2'200. Nach unveränderten CHF 8'400 Kosten bleiben CHF 15'800, also rund 2,63 %. Der Rückgang beträgt rund 0,37 Prozentpunkte. Die Bruttorendite der Sollmiete von 4,40 % zeigt diesen Ausfall noch nicht.

Diese Eingaben passen zum Immovesto-Rechner

Tragen Sie CHF 600'000 Kaufpreis und CHF 2'200 monatliche Nettomiete ein. Für die beispielhaften CHF 8'400 Jahreskosten können Sie etwa CHF 5'000 Unterhalt, CHF 2'000 Verwaltung und CHF 1'400 weitere Kosten einsetzen. Vergleichen Sie zuerst 0 % Leerstand und danach 8,33 %. Die Aufteilung ist eine frei gewählte Modellannahme, kein Schweizer Kostentarif. Die Ergebnisanzeige rundet auf eine Nachkommastelle und zeigt hier 3,0 % beziehungsweise 2,6 %.

Der Rechner kürzt die Jahres-Sollmiete um die eingegebene Quote. Verwenden Sie deshalb nicht bereits eine um Leerstand reduzierte Monatsmiete und nochmals 8,33 %: Das würde denselben Ausfall doppelt abziehen. Ein auf zwei Dezimalstellen gerundeter Prozentsatz verursacht eine kleine Rundungsdifferenz; der volle Monat im Beispiel beträgt exakt CHF 2'200.

Was bei Leerstand weiterbezahlt werden muss

Prüfen Sie die tatsächlich von Ihnen getragenen Kosten statt alle Ausgaben proportional zur Belegung zu senken. Versicherungen, bestimmte Verwaltungskosten, Rückstellungen oder Gemeinschaftskosten können weiterlaufen. Hinzu kommen unter Umständen Inserate, Reinigung oder Reparaturen beim Mieterwechsel. Setzen Sie bestätigte oder nachvollziehbar geschätzte Eigentümerkosten ein, nicht die gesamte Nebenkostenrechnung der Mietpartei.

Der Mietrendite-Rechner betrachtet den Objektertrag vor Finanzierung. Für Ihren Geldfluss müssen Sie anschliessend Hypothekarzins und Amortisation berücksichtigen. Im Beispiel würde ein separat angenommener Jahreszinsaufwand von CHF 9'000 den Betrag vor Amortisation von CHF 9'000 auf CHF 6'800 reduzieren. Die fehlende Miete schlägt bei unveränderten Kosten vollständig auf diesen Geldfluss durch.

Warum die Leerwohnungsziffer nicht Ihre Ausfallquote ist

Das Bundesamt für Statistik erfasst zum Stichtag 1. Juni bewohnbare, leer stehende und zur Dauermiete oder zum Kauf angebotene Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beschreibt deren Anteil am Wohnungsbestand. Sie misst nicht, wie viele Monate Ihre Wohnung im nächsten Jahr ohne Mietzahlung bleiben wird.

Nutzen Sie regionale Daten als Kontext, nicht als automatische Eingabe für den Rechner. Für Ihre Annahmen sind unter anderem Objektzustand, Preis, konkrete Nachfrage und bisherige Vermietungsdauer relevant. Auch ein zahlungsbedingter Mietausfall kann Geld kosten, obwohl die Wohnung bewohnt ist; das hier behandelte Szenario bildet nur den gewählten Ertragsausfall ab.

Drei Szenarien statt einer schönen Zahl

Halten Sie eine Rechnung ohne Ausfall, eine mit einem Monat und eine mit zwei Monaten fest. Notieren Sie zu jedem Szenario die angenommene Jahresmiete, unveränderte Objektkosten und den verbleibenden Ertrag. So erkennen Sie, welche Reserve für einen Mieterwechsel erforderlich sein könnte, ohne eine optimale Vermietung als sicher zu behandeln.

Die Investitionsrendite in diesem Artikel ist keine mietrechtliche Renditeberechnung und legitimiert keine Mietzinserhöhung. Kaufnebenkosten, ausserordentliche Erneuerungen und Steuern sind im Beispiel nicht enthalten. Der ausführliche Mietrendite-Ratgeber erklärt die Abgrenzung zur Finanzierung und zu rechtlichen Renditebegriffen.

Nachvollziehbares Beispiel

Methodik und Grenzen