Mietrendite bei Immobilien erklärt

Bruttorendite ist nur der erste Filter

Die Bruttorendite teilt die jährliche Nettomiete vor Objektkosten durch den gesamten Kaufpreis. Sie eignet sich, um ähnliche Objekte grob zu vergleichen, sagt aber noch nichts über Leerstand, Verwaltung, Unterhalt oder grössere Erneuerungen aus.

Verwenden Sie eine nachhaltig erzielbare Miete und nicht automatisch die höchste Inseratsmiete. Kaufnebenkosten und unmittelbar notwendige Investitionen sollten für einen fairen Vergleich zum eingesetzten Kapital hinzugerechnet werden.

Von der Sollmiete zum Nettoertrag

Ziehen Sie erwarteten Leerstand, Verwaltung, nicht überwälzbare Betriebskosten, Versicherungen, laufenden Unterhalt und realistische Rückstellungen ab. Das Bundesamt für Wohnungswesen weist Leerwohnungsdaten jährlich aus; für eine einzelne Liegenschaft bleiben jedoch Gemeinde, Segment und Mieterstruktur entscheidend.

Ausserordentliche Sanierungen sollten nicht erst im Zahlungsjahr auftauchen. Ein mehrjähriger Investitionsplan übersetzt Dach, Heizung, Fassade oder Leitungen in eine jährliche Reserve und verhindert eine zu optimistische Nettorendite.

Rendite und Cashflow nicht verwechseln

Die Nettorendite vor Finanzierung beschreibt die Leistung des Objekts. Der persönliche Cashflow berücksichtigt zusätzlich Hypothekarzins, Amortisation und weitere Finanzierungskosten. Zwei Käufer können deshalb beim gleichen Objekt einen unterschiedlichen Cashflow haben.

Steuern werden im Rechner nicht abgebildet. Die steuerliche Wirkung hängt von Eigentumsform, Kanton und persönlicher Situation ab. Der Bundesrat hat die Reform der Wohneigentumsbesteuerung auf 2029 in Kraft gesetzt; für vermietete oder verpachtete Objekte bleiben besondere Abzugsregeln relevant.

Mietrechtliche Rendite ist ein anderer Begriff

Die im Rechner verwendete Investitionsrendite ist keine Aussage darüber, ob ein konkreter Mietzins mietrechtlich zulässig ist. Das Mietrecht beurteilt missbräuchliche Erträge nach eigenen rechtlichen Regeln und unterscheidet zwischen verschiedenen Renditebegriffen.

Prüfen Sie bei Mietzinsänderungen, wertvermehrenden Investitionen oder strittigen Kosten die aktuelle Rechtslage fachlich. Ein attraktives Rechenergebnis erlaubt keine beliebige Festsetzung oder Erhöhung des Mietzinses.

Nachvollziehbares Beispiel

Methodik und Grenzen