Schuldbrief beim Hauskauf in Zürich: übernehmen oder neu errichten?

Pfandtitel und laufende Hypothek nicht verwechseln

Ein Schuldbrief ist ein Grundpfandtitel. Er dient der Sicherung einer Forderung auf dem Grundstück. Die effektive Hypothek und ihre Zins- und Rückzahlungsbedingungen stehen in separaten Bankverträgen. Auch nach Rückzahlung einer Schuld kann ein Schuldbrief bestehen bleiben und erneut verwendet werden.

Bei einem Hausverkauf lösen die Banken die Finanzierung des Verkäufers häufig ab und vereinbaren mit der Käuferschaft eine neue Finanzierung. Dabei kann ein vorhandener Papier-Schuldbrief von der Bank des Verkäufers an jene des Käufers gelangen. Das ist nicht automatisch die Übernahme des bisherigen Hypothekarvertrags, Zinssatzes oder Schuldners.

Vier Angaben vor der Beurkundung einholen

Lassen Sie den aktuellen Grundbuchauszug und die Angaben zu allen Schuldbriefen prüfen: Nominalbetrag, Rang, Titelart und berechtigte Bank. Bei Papier-Schuldbriefen muss auch geklärt werden, wo der Originaltitel liegt. Fragen Sie Ihre finanzierende Bank, welche vorhandenen Titel sie für die neue Finanzierung akzeptiert und ob eine Erhöhung nötig ist.

Halten Sie im Kaufvertrag beziehungsweise in den Abwicklungsunterlagen fest, wie die Finanzierung des Verkäufers abgelöst wird, wer die Übertragung veranlasst und wer welche Gebühren trägt. Ein vorhandener Titel spart nur dann Schritte, wenn seine Verwendung rechtlich und praktisch funktioniert. Eine echte Schuldübernahme ist ein eigener Vorgang und darf nicht mit der blossen Weiterverwendung des Titels gleichgesetzt werden.

Zürcher Standardgebühren verständlich rechnen

Die Zürcher Notariate nennen für eine neue Schuldbrieferrichtung oder Erhöhung 1,0 Promille der Pfandsumme beziehungsweise des Erhöhungsbetrags für die Beurkundung und nochmals 1,0 Promille für den Grundbucheintrag, je mit Mindestgebühr. Beim Gläubigerwechsel eines Register-Schuldbriefs nennen sie CHF 50 pro Pfandrecht. Für die blosse Übertragung eines Papier-Schuldbriefs fällt nach der Zürcher Notariatsgebührenverordnung keine entsprechende Gebühr an; weitere Abwicklungskosten sind damit nicht ausgeschlossen.

Ein Rechenbeispiel zeigt nur die Grössenordnung der genannten Standardpositionen. Eine tatsächliche Kostenrechnung hängt von Titelart, Anzahl Titeln, gleichzeitigen Änderungen, Mindest- und Sondertarifen sowie der Vertragsabwicklung ab. Lassen Sie sich die Kosten für Ihr Objekt vom zuständigen Notariat schriftlich aufschlüsseln.

Beispiel: vorhandener Titel reicht nicht ganz

Angenommen, die neue Bank benötigt einen Schuldbrief über CHF 600'000. Ein vorhandener, verwendbarer Register-Schuldbrief lautet auf CHF 450'000. Die rechnerische Differenz beträgt CHF 150'000. Für eine reine Erhöhung um diesen Betrag ergeben die zwei Zürcher Standardpositionen je CHF 150, zusammen CHF 300. Ein separater Gläubigerwechsel wäre nach der genannten Gebührenübersicht mit CHF 50 ausgewiesen.

Würde stattdessen ein neuer Titel über CHF 600'000 errichtet, ergäben dieselben beiden Standardansätze je CHF 600, zusammen CHF 1'200. Die Gegenüberstellung ist keine zugesagte Ersparnis: Sie lässt insbesondere weitere Auslagen, mögliche Sondertarife bei gleichzeitigem Ändern oder Löschen, bankseitige Anforderungen und Gebühren für den übrigen Hauskauf weg. Rechnen Sie im Kaufnebenkosten-Rechner nur mit dem für Ihren Fall bestätigten Betrag.

Nicht vorschnell löschen lassen

Ein vollständig zurückbezahlter Schuldbrief kann als Eigentümerschuldbrief bestehen bleiben und später wieder als Sicherheit dienen. Wird ein Papier-Schuldbrief vermisst, ist für seine Kraftloserklärung ein aufwendiges Verfahren nötig. Prüfen Sie deshalb vor einer Löschung oder Neuerrichtung gemeinsam mit Notariat und finanzierender Bank, welche vorhandenen Titel wirklich benötigt werden.

Dieser Beitrag beschreibt die publizierte Zürcher Praxis und einen modellhaften Erwerb. Für andere Kantone sind deren Tarife und Grundbuchstellen massgebend. Er ist keine Vertrags-, Rechts- oder Finanzierungsberatung.

Nachvollziehbares Beispiel

Methodik und Grenzen